Als Vermieter sollten Sie nicht nur wissen, welche Punkte in Ihren Mietvertrag gehören, sondern auch darüber Kenntnis haben, welche Fehler häufig auftreten, damit Sie sie vermeiden können.
Da er sich in einigen Punkten von denen für die reine Wohnungsvermietung unterscheidt, kann das leider schneller passieren, als einem lieb ist. Deswegen möchten wir Ihnen die häufigsten Vermieter Fehler erläutern.
So gut Sie sich auch mit Ihren Mietern verstehen, bestehen Sie auf jeden Fall auf einen schriftlichen Mietvertrag. Dieser schützt nicht nur Sie, sondern auch die Reisenden. Mündliche Absprachen zur Wohnung können im Fall des Falles nicht bewiesen werden und keiner kommt zu seinem Recht. Es wirkt seriöser und ist transparent für beide.
Beide Parteien des Vertrages für die Ferienwohnung sollten genau benannt werden. Dazu gehören nicht nur der Name, sondern auch die Anschrift und Kontaktdaten wie E-Mail und Telefonnummer. Sollte ein Ehepaar die FeWo mieten, sollten auch beide eingetragen werden, denn so haften sie gemeinsam bzw. einer springt für den anderen ein, wenn nicht gezahlt werden kann.
Natürlich möchten Sie Ihre Ferienwohnung so günstig wie möglich darstellen. Leider kann es dabei schnell zu einem Verstoß gegen die Preisangabenverordnung kommen. Das tun sie, wenn Sie Endpreise bezeichnen, die keine sind. Das passiert, wenn Sie die Endreinigung oder Saisonzuschläge als zusätzliche Kosten ausweisen. Diese gehören nämlich in die Berechnung des Endpreises. Als zusätzliche Kosten dürfen Sie nur verbrauchsabhängige, fakultative oder vermieterunabhängige Positionen aufnehmen. Dazu zählen der Energieverbrauch, Bettwäsche oder die Kurtaxe für die Ferienwohnung.
Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser. Erstellen Sie daher eine vollständige Inventarliste, die Sie dem Mietvertrag beifügen. Tragen Sie dort auch ein, in welchem Zustand sich die aufgelisteten Dinge befinden. Bei Anerkennung durch den Mieter ist dieser auch verpflichtet, bei Verlust oder Beschädigung die entsprechenden Beweise für seine Unschuld zu erbringen.
Nicht nur eine Inventarliste ist hilfreich, um eventuelle Schäden oder Diebstahl zu vermeiden, ein Übergabetermin ebenfalls. Hierbei können Sie sofort über Mängel sprechen. Am besten vereinbaren Sie zwei Termine im Vertrag, nämlich bei dem Ein- und Auszug der Wohnung.
Heute sind Vermieter auf das Internet angewiesen, um sich am Markt halten zu können. Nicht jedem ist dieses Medium bekannt, weswegen viele Fehler passieren können. Der gröbste ist gegen das Teledienstleistungsgesetz zu verstoßen. Laut diesem müssen Sie sich in Ihren Anzeigen oder auf Ihrer Webseite identifizieren und dem Interessenten eine schnelle Kontaktaufnahme ermöglichen. Sie müssen ein Impressum anlegen, welches Ihren Namen, eine Postanschrift und eine E-Mail-Adresse und Telefonnummer beinhaltet. Außerdem muss das Impressum so angelegt sein, dass es von allen Seiten aufrufbar ist.
Nicht nur der Preis ist ausschlaggebend für Urlauber, sondern auch eventuelle Zusagen über die Ausstattung oder die Nähe zum Strand. Das verleitet den einen oder anderen, Versprechen zu tätigen, die nicht der Wahrheit entsprechen, was zu großem Ärger führt. Der Mieter hat dann das Recht, vom Mietvertrag zurück zu treten und fristlos zu kündigen. Vermeiden Sie es unbedingt, mit Klassifizierungsmerkmalen wie Sternen oder einem Gütezeichen zu werben, wenn Sie diese nicht besitzen.
Sicher, Sie möchten Sich so weit wie möglich absichern. Deswegen ist eine Anzahlung bei der Anmietung eine gute Sache. Jedoch müssen Sie realistisch bleiben. In der Regel werden 20% vom Mietpreis veranschlagt. Den vollen Preis können Sie verlangen, wenn die Buchung 14 Tage vor Mietbeginn steht.
Der Mieter ist schon erwachsen und kann auf sich aufpassen, denken Sie? Stimmt. Jedoch sind Sie dennoch in der Verkehrssicherungspflicht. Das bedeutet, dass Sie dafür zuständig sind, Schäden und andere Risikofaktoren zu beseitigen. So müssen Sie beispielsweise dafür sorgen, Treppen instand zu setzen, Elektrogeräte zu überprüfen und den eventuell vorhandenen Pool in einen ordnungsgemäßen Zustand zu bringen. Der Vermieter haftet bei Schäden durch Fahrlässigkeit.
Manchmal lassen sich Rechtsstreitigkeiten nicht vermeiden, weil der Mieter nicht gezahlt hat oder Schäden verursacht hat, die er nicht bezahlen will. Achten Sie unbedingt darauf, dass Sie Ihre Klage beim richtigen Gericht einreichen. Das bedeutet, dass Sie zu dem Gericht gehen müssen, in dessen Bezirk die Ferienwohnung liegt (Art. 16 Nr. 1 EuGVÜ). Kommen Sie in die Verlegenheit, dies in dem Ort Ihrer Fewo zu machen, wird die Ablehnung Kosten nach sich ziehen.
Liegt für die Immobile eine Eigentümergemeinschaft vor, so kann es auch eine Gemeinschaftsordnung geben. Ist in dieser ein ausdrückliches Verbot gegen die Vermietung ausgesprochen, ist diesem Folge zu leisten. Fehlt es, ist die Vermietung in Ordnung, auch wenn die Eigentümergemeinschaft dagegen ist.
Wenn Sie Ihre Ferienwohnung vermieten genießen Sie nicht nur ein nettes „Taschengeld“, sondern auch steuerliche Vorteile. Diese verfallen allerdings, wenn die Unterkunft (zu) häufig für den Eigenbedarf genutzt wird. In diesem Fall schaltet sich das Finanzamt ein und beanstandet Ihre Gewinnerzielungsabsicht, denn es erscheint, als wollen Sie Ihre Vermietung nicht hauptsächlich zur Überschusserzielung betreiben.
Weil Ihr Hauptaugenmerk auf der bloßen Verwaltung und Nutzung des eigenen Vermögens liegt, besteht kein Gewerbe, wie es die Gewerbeordnung vorschreibt. Wenn dies nicht ganz klar ist, wird abgewogen, ob eine behördliche Überwachung notwendig ist. Umso mehr Ferienwohnungen (mit Extras) Sie vermieten, desto größer wird dieses Interesse. Umso weiter Sie im „privaten Rahmen“ bleiben, desto geringer ist es.
Es ist kein Zwang, dass Sie Ihren Mieter auf eine Reiserücktrittskostenversicherung bei der Buchung oder im Vertrag hinweisen und damit auch kein Fehler, wenn Sie es nicht tun. Jedoch zeigen Sie ihm dadurch, dass Sie sich im Klaren darüber sind, dass es zu einem plötzlichen Ausfall kommen kann. Eine Kündigung oder Stornierung kann durch Krankheit, Unfall, Tod oder anderen Gründen immer passieren.
Wenn Sie auf Nummer sicher gehen möchten (und das sollten Sie unbedingt), lassen Sie sich von einem Anwalt für Mietrecht oder der entsprechenden Behörde beraten. Nur so erhalten Sie einen wasserdichten Vertrag, der Ihnen die nötige Sicherheit bringt, wenn Sie Ferienimmobilien vermieten möchten.
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